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视点｜土地性质冲突与合同效力危机——房地产合作开发中保证金返还的法律突围

Published:

2025-03-28

在房地产合作开发领域，土地权属模糊、用途冲突与主体资格瑕疵往往成为合同效力的致命隐患，更可能引发连环法律争议。本文以某社区保障房项目开发纠纷为切入点，围绕“主合同效力认定”与“无效合同下合同转让的可行性”两大核心争议焦点，展开穿透式法律解析。通过梳理《土地管理法》《城市房地产管理法》对土地性质、用途管制及合作开发合同的强制性规范，结合最高人民法院类案裁判规则，系统论证了涉案协议因土地用途混同、规划审批缺失及签约主体越权所面临的无效风险；同时论证即便主合同无效，基于无效后果产生的返还财产请求权仍可独立转让，且受让人有权突破原合同关系直接主张权利。研究不仅为开发商丁的保证金追索提供多维路径支撑，更对厘清无效合同衍生权利的流转规则具有一定实务指引价值。

一、案件背景概述

甲方（社区居委会）与乙方（开发商）签订《房地产项目合作建设协议书》，约定双方共同开发某社区保障用房项目，总建面10余万㎡（商住混合）；另约定了收益分配：甲方占40%，乙方占60%以及乙方的出资责任：乙方全额投资4亿元，并缴纳2000万元履约保证金。合同未明确土地性质是否为国有土地，用途标注“商业、商务（保障房）”。在此基础上，乙方与第三方丙签订了合作协议，约定了丙代付履约保证金及其他权利义务。

后因客观原因，甲、乙、丙三方与另一开发商丁签订了四方转让合同，约定将乙基于原合作协议的权利义务转让给丁，各方同意。但丁需返还丙代付的2000万元保证金及利息。

最终，因客观原因丁无法继续项目建设，拟通过诉讼请求保证金的返还。

二、经论证后，丁拟通过确定合同无效而请求返还财产的路径进行维权，涉及的关键法律问题

1. 涉案主合同是否有效？

2. 若主合同无效，其转让合同是否有效？

三、法律分析

（一）根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合协议涉案土地性质合同效力分析如下：

1、涉案土地性质分析

（1）土地用途合法性存疑

协议中明确土地用途为“商业、商务（保障房）”，但“保障房”通常属于住宅性质（如经济适用房、公租房等），与“商业、商务”用途存在冲突。根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017），商业用地（B1）与住宅用地（R2）用途不同，混合用途需明确规划审批。若实际用途与规划不符，可能违反《土地管理法》第四条（土地用途管制制度），导致合同无效。

（2）土地权属及性质未明确

协议未明确涉案土地性质（国有或集体土地）。若为集体土地，根据《土地管理法》第六十三条，集体经营性建设用地入市需符合规划并依法登记，且不得用于商品住宅开发。若甲方（社区居委会）未经法定程序将集体土地用于商业开发，合同可能因违反法律强制性规定而无效。

如果是划拨土地，根据划拨土地的用途限制，若协议约定将划拨土地用于“商业、商务”开发（非公益性、保障性），直接违反《土地管理法》第五十四条，合同无效；即使包含保障房，但混合商业用途需拆分审批，否则整体用途不合法。

另，本案中涉案合同以一方出资，一方出地为合作方式，以共同投资、共享利润为目的，以建成后房屋使用权分配为合同目的具体实现。符合合作开发房地产合同法律关系的核心要素，应为合作开发房地产合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。”

2、合同效力风险点

（1）主体资格问题

甲方为“社区居民委员会”，依据《城市居民委员会组织法》第二条，居委会是基层群众自治组织，不具备独立法人资格，无权代表集体土地所有权人签订商业开发协议。若未取得集体组织成员（村民会议）授权，协议可能因主体不适格无效（《民法典》第一百四十三条）。

（2）土地手续合法性存疑

协议约定“乙方已办理完土地的全部手续”，但未明确土地是否完成征收、规划调整及招拍挂程序。若土地未依法转为国有建设用地或未取得《国有土地使用证》，开发行为涉嫌违法（《城市房地产管理法》第二条），合同可能无效。

3、结论

该协议存在以下无效风险：

（1）若涉案土地为集体土地且未依法完成入市程序，协议因违反《土地管理法》第六十三条无效：

（2）若土地实际用途与规划审批不符（如以“保障房”名义进行商业开发），协议因违反土地用途管制制度无效；

（3）若甲方未取得集体组织授权或超越职权签订协议，合同因主体不适格无效；

（4）若土地为划拨土地，协议约定将划拨土地用于“商业、商务”开发（非公益性、保障性），合同违反《土地管理法》第五十四条而无效；

（5）若本案为合作开发房地产合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。”或存在未经批准而无效的可能。

建议进一步核实：

（1）土地性质（国有/集体）及规划审批文件；

（2）甲方签订协议的程序合法性（是否经村民会议表决）；

（3）土地用途与项目实际开发内容是否一致。

（4）涉案合作开发房地产项目是否经过相关批准。

（二）关于无效合同能否转让的分析

根据《民法典》第一百五十七条的规定，合同被确认无效之后，可能在当事人之间产生返还财产、折价补偿或者赔偿损失的权利义务。当事人依据《民法典》第一百五十七条规定享有的权利系债权性质的请求权，而对于债权性质的请求权来说，其转让实质上系债权让与，对其效力的判断要依据《民法典》的相关规定进行判断。具体而言，债权作为一种财产权，其着眼点在于债权的财产性，这也往往是债权具有处分性的基础。因此，《民法典》第五百四十五条第一款的前段规定“债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人”，就承认了此种自由转让性。但是，对于有些债权来说，有的特别强调以特定人之间的个人因素或者个人信赖关系为依据，有的则是出于某种社会政策考虑而要求必须向特定债权人作出给付，在上述情况下，债权的自由让与性必须受到限制。对此，《民法典》第五百四十五条第一款的后段对债权让与规定了三种限制：（1）根据债权性质不得转让；（2）按照当事人约定不得转让；（3）依照法律规定不得转让。而对于无效合同中的物权返还请求权，其也当然具有财产的属性，亦可以成为转让合同的标的。对于该种物权返还请求权的转让，在没有相关法律加以规定的情况下，其也可以准用上述关于债权转让的相关法律规定。基于上述分析，在合同无效的情况下，对于当事人可能享有的基于合同无效的返还财产、折价补偿或者赔偿损失权利，权利人可以通过合同进行转让。对于以合同无效后返还财产、折价补偿或者赔偿损失权利为标的的转让合同效力的判断，应当根据《民法典》的相关规定加以评价，而不能以之前的合同无效作为理由来认定此种返还财产、折价补偿或者赔偿权利的转让合同无效。该种权利转让的意思表示并不存在《民法典》第五百四十五条第一款规定的“根据债权性质不得转让”“按照当事人约定不得转让”，以及“依照法律规定不得转让”的情形，也不违反法律、行政法规的强制性规定，且系当事人之间的真实意思表示，故应当认定转让合同合法有效。当事人一方以之前的合同无效为由请求认定此种转让合同无效的，人民法院不应支持。

相关案例检索：

1、东莞市第一人民法院作出的（2020）粤1971民初13972号、28453号民事判决书中，法院论述了地块上建筑物未经批准建设而导致租赁合同可能无效的情形下，基于无效租赁合同所产生的债权债务概括转让行为的效力认定。法院认为，本案中审理的基础问题为前述债权债务转让是否有效，即使针对地块上建筑物部分的租赁合同存在无效，但建筑物的出租方亦享有主张占用费的权益，与本案中的债权债务概括转让行为不具有直接的关联性。同时依照《中华人民共和国合同法》（现为民法典）第八十九条的规定，双方之间的债权债务概括转让行为应为有效。

2、惠阳惠良工业实业有限公司与湖北益昌房地产开发有限公司、惠州市（工贸）工程开发公司大亚湾公司、曾贯泉、第三人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司建设用地使用权转让合同纠纷上诉案中，法院认为根据合同法第五十八条的规定，合同无效之后，可能在当事人之间产生返还财产、折价补偿或者赔偿损失的权利。上述权利的权利人可以通过合同将上述权利进行转让。对于以合同无效后返还财产、折价补偿或者赔偿损失权利为标的的转让合同效力的判断，应根据合同法的相关规定加以评价，而不能以之前的合同无效作为理由来认定此种返还财产、折价补偿或者赔偿损失权利的转让合同无效。案例索引：见仲伟珩：《合同无效后在当事人之间可能产生的返还财产、折价补偿或者赔偿损失权利，可以作为合同转让的标的——惠阳惠良工业实业有限公司与湖北益昌房地产开发有限公司、惠州市（工贸）工程开发公司大亚湾公司、曾贯泉、第三人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司建设用地使用权转让合同纠纷上诉案》，载杜万华主编：《最高人民法院民商事案件审判指导·第3卷》，人民法院出版社2015年版，第70-83页；另载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2013年第3辑（总第55辑），人民法院出版社2014年版，第182-195页。

综上，原合同和转让合同并非主从合同关系，原合同效力与转让合同的效力应单独进行评价，原合同无效不必然导致转让合同无效。《民法典》第五百四十五条规定对债权让与规定了三种限制：（1）根据债权性质不得转让；（2）按照当事人约定不得转让；（3）依照法律规定不得转让。该规定已明确了债权不得转让范围，比如专属关系产生的继承权、基于个人信任关系的赠与权等等。如转让合同不存在上述三种限制，一般应认定为有效合同。无效合同的法律后果具有财产属性，基于合同无效所产生的返还财产、折价补偿或者赔偿损失之权利，属于债权性质的请求权，属合同无效而产生的法定之债，具备可转让性。且认可转让无效合同的有效性，更符合交易稳定的原则，且受让方可依据原合同向债务人主张合同无效的相应权利。若否认无效合同的转让行为，则债务人先主张合同转让行为无效，接着再产生债权人与受让人之间的转让行为无效纠纷，最后再发生债权人与债务人之间原合同无效纠纷，将大大增加了诉累。

四、结论

合作开发房地产合同或因涉案土地的性质、用途冲突及主体资格问题等存在较大的无效可能。虽然主合同无效意味着权利义务自始不存在，但合同无效后的返还权利可以作为转让标的，转让合同效力独立评价。举轻以明重，也就意味着丁有权基于无效合同的转让而获得返还财产请求权。

关键词：

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