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Professional Studies
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2021-09
地产视角：《关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》在房地产领域的亮点
近日，山东省高级人民法院制定了《关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》（以下简称《工作指引》），并于2021年8月6日起施行。《工作指引》是根据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等法律和司法解释的规定，结合全省法院审判执行工作实际进行制定，目的是为了规范民事诉讼保全和执行中查封、扣押、冻结措施，防止超标的、超范围、超时限查封，依法维护当事人的合法权益。 《工作指引》共分为36条，涵盖一般规定，各类财产的查封、扣押和冻结，以及救济程序等内容，在财产价值的估算、法院善意文明的执行理念，以及涉及到预售商品房时的处理等方面，均进行了完善和创新，对实践中诸多问题进行回应，从而有效提高了司法层面的可操作性。本文中本所律师将《工作指引》在房地产领域中的亮点进行归纳。 制定了统一的不动产价值估算方法 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。 现行规定明确禁止法院超标的额查封，而在保全、执行程序中，房产、土地使用权、在建工程等不动产的价值往往无法确定，具体价值须以评估报告为准，而评估程序又是后置于查封、冻结、扣押程序的。因此在查封房产、土地使用权、在建工程等不动产时，如何避免超标的额查封，成为司法实践中的一大难题。本次《工作指引》明确要求在查封、扣押、冻结被执行人的财产时，应对财产价值进行估算，并且对房产、土地使用权、在建工程的价值制定了统一的估算方法，减少了价值估算的随意性，亦为司法实践中如何避免超额查封不动产提供了路径。 法条索引：《山东省高级人民法院关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》 第1条：查封、扣押、冻结被执行人（或被保全人，下同）的财产，应对执行标的金额和查封、扣押、冻结财产的价值及查封、扣押、冻结财产可供执行的价值（即该项财产可用于清偿本案债权的金额）进行估算，查封、扣押、冻结财产可供执行的价值应与执行标的金额相当，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。 第3条 ：查封、扣押、冻结财产的价值可以按照下列方式估算：（2）查封房产的，参照同地段、同条件的房产价值估算查封财产的价值。查封房产为一手房的，可以参照房地产开发企业的销售价格、当地房地产管理部门发布的指导价格；查封房产为二手房的，可以参照税务机关核定价格、二手房市场成交价格。（3）查封土地使用权的，参照土地出让合同记载的出让金额计算查封财产的价值。（4）预查封在建工程的，参照该工程的投资额、完成的工程量、拆迁安置、销售等情况估算查封财产的价值。 第4条：除银行存款外，当事人对查封、扣押、冻结财产的价值有约定的，可以参照当事人的约定估算查封财产的价值。 保护优先受偿权人的合法权益 在司法实践中，法院对拟查封的不动产价值进行估算时，可能会遗漏不动产上存在的建设工程价款优先受偿权、抵押权等优先受偿权情况，尤其是建设工程价款优先受偿权因无法在不动产登记机关查询，在对执行财产估价时更容易被忽视。为维护实际施工人及抵押权人等优先受偿权人的合法权益，《工作指引》明确规定若标的物上有建设工程价款优先受偿权、抵押权、质权、留置权等已知优先权的，在估算财产可供执行的价值时，应当扣除优先受偿金额。 法条索引：《山东省高级人民法院关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》 第6条：查封、扣押、冻结标的物上有建设工程价款优先受偿权、抵押权、质权、留置权等已知优先权的，在估算查封、扣押、冻结财产可供执行的价值时，应当扣除优先受偿金额。 明确了开发企业预售商品房的查封规则 （1）当查封被执行人购买的房地产开发企业预售商品房的，《工作指引》明确了房地产管理部门和房地产开发企业协助义务人的主体身份，并将房地产开发企业的协助义务在两个方面加以规定：一是在房屋符合过户登记条件时通知执行法院，二是在商品房买卖合同解除时，将购房款直接支付至法院账户。该规定充分考虑到了预售商品房的特性，无论商品房买卖合同能否继续履行，申请执行人都能够得到最终受偿，有效提高了执行效率。同时《工作指引》规定了当法院查封被执行人购买的预售商品房时，房地产开发企业有权申请执行异议。 （2）当被执行人为房地产开发企业时，《工作指引》明确规定对其名下已经办理销（预）售许可的商品房仍然可以查封，只是应当查明已销售和交付的事实，并记入查封笔录即可。司法实践中，当开发商作为被执行人时，法院对于其已经办理预售的商品房能否查封始终犹豫不决，本次《工作指引》明确了对于此类商品房可以进行查封。如预售商品房案外人认为法院的查封行为侵害自身合法权益时，可以通过向执行法院申请排除执行。 法条索引：《山东省高级人民法院关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》 第17条： 查封被执行人购买的房地产开发企业预售商品房的，以房地产管理部门和房地产开发企业为协助义务人。向房地产开发企业送达的协助执行通知书可以写明，该房屋符合办理过户登记条件时通知执行法院，房地产开发企业与被执行人解除买卖合同时，应当将依据合同退还给被执行人的购房款支付至法院账户。预查封期间，买卖合同依法解除，房地产开发企业将购房款支付至法院账户的，执行法院应当解除预查封。执行过程中，房地产开发企业请求排除执行的，按照民事诉讼法第二百二十七条的规定审查。 第18条： 被执行人为房地产开发企业的，对其名下已办理销（预）售许可的商品房可以查封，但查封时应查明房产销售、交付的事实，并记入查封笔录。执行过程中，案外人请求排除执行的，按照民事诉讼法第二百二十七条的规定审查。 规定了超额查封后当事人和解规则 在现行规定下，当不动产标的被超额查封后，法院往往基于被执行人一方的异议而决定是否解封，在对法院决定不服的一方当事人再提起执行异议。《工作指引》规定了超额查封后当事人的和解规则，即被执行人认为明显超标的查封的，执行法院可以组织被执行人和申请执行人协商，申请执行人认可的，可以直接解除对超标的部分的查封。该规定能够有效提高执行效率，节省司法资源。 法条索引：《山东省高级人民法院关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》 第33条：执行法院发现明显超标的查封的，可以依职权解除对超标的部分的查封。申请执行人对解除行为不服的，按照民事诉讼法第二百二十五条的规定审查。
2021-09-07
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2021-09
建工环资法评（第十九期）| 建设工程施工合同无效情形下工程纠纷的解决----记某建设工程施工合同纠纷案
2013年3月15日，B公司（发包人）与A公司（承包人，本所代理）签订《施工框架协议》，约定由A公司承包建设B公司即将开发的某项目，并就该项目位置座落、工程承包范围、计价原则及合同价款、工程质量、违约责任等实质性内容作出约定。 2014年4月，B公司就案涉项目住宅楼工程对外招标，A公司公司参与投标。2014年7月1日，A公司取得案涉项目住宅楼工程《中标通知书》。2014年7月29日，B公司与A公司签订《建设工程施工合同》，约定由A公司承建B公司案涉项目住宅楼工程。 2014年8月18日，B公司与A公司再次签订《建设工程施工合同》，约定由A公司承建案涉项目除单元门、桩基、降水、基坑支护、消防、……以外的土建、水、暖、强电、弱电系统工程的全部内容。 2015年1月8日，A公司取得案涉项目地下车库A段工程《中标通知书》。2015年1月11日，B公司与A公司第三次签订《建设工程施工合同》，约定由A公司案涉项目地下车库A段工程施工。 2015年10月10日之前，案涉项目住宅楼陆续封顶。2016年6月27日之前，上述住宅楼主体结构验收均为合格。2015年12月26日，全部工程停止施工。2016年5月17日，B公司与A公司签署《案涉项目工程量确认书》2016年5月31日，B公司与A公司签订《案涉项目复工协议书》。2016年7月5日，由于B公司未履行复工协议书的约定，A公司向B公司发出《停工通知函》。2016年7月11日，A公司再次停止施工。 2016年11月25日，本案在山东省高级人民法院立案。A公司向法院起诉请求：1、要求B公司支付欠付工程款、利息及逾期付款违约金；2、要求B公司支付人员工资、租赁费等工程实际支出费用及支付停工后为支付农民工工资借款而实际支出利息；3、请求确认享有建设工程价款优先受偿权。B公司提起反诉请求：要求A公司赔偿经济损失（具体数额根据评估确定）。 争议焦点 本案核心争议焦点有五点： 1、案涉框架协议、三份建设工程施工合同、工程量确认书及复工协议是否合法有效； 2、A公司要求B公司支付欠付工程款、利息及逾期付款违约金的诉讼请求应否支持； 3、A公司要求B公司支付人员工资、租赁费等工程实际支出费用及支付停工后为支付农民工工资借款而实际支出利息的诉讼请求应否支持； 4、A公司请求确认享有建设工程价款优先受偿权的诉讼请求应否支持； 5、B公司要求A公司赔偿经济损失的诉讼请求应否支持。 裁判要旨 （一）关于第一个争议焦点法院认为： 案涉工程属于依法必须进行招投标的工程范围。双方当事人在案涉工程招投标及中标前即已签订框架协议，约定A公司承包案涉工程，违反了《招标投标法》的强制性规定。因此，法院根据原《合同法》第五十二条第五项的规定，认定案涉框架协议、三份建设工程施工合同均无效。工程量确认书及复工协议系双方当事人在案涉工程停工后为核对已完工工程造价及复工而达成，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 （二）关于第二个争议焦点法院认为： 第一，关于欠付工程款。旧《建设工程司法解释一》（法释〔2004〕14号，现已废止）第二条规定“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”，第十四条第三项规定“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”。本案中，虽然框架协议、三份建设工程施工合同均无效，案涉工程亦未进行竣工验收，但双方当事人均认可案涉工程存在交付使用的情况，亦对已完工程量造价进行了核对，故对A公司要求B公司支付工程款的请求，法院予以支持。 第二，关于利息。1.关于基数。（1）因法院已经根据B公司的申请委托对地下车库质量问题及修复费用作出了司法鉴定，B公司亦提出了相应的反诉请求，故对于地下车库工程质保金，法院不再予以扣留。（2）除地下车库外的其他工程造价，建设工程施工合同约定质保期为2年，质保金为工程造价的3%。虽然案涉工程未进行竣工验收，但案涉住宅楼主体结构至2016年6月27日已全部验收合格，A公司亦未对其在签订2016年5月31日复工协议后所施工工程造价进行主张，故质保期应自2016年6月27日起算，至2018年6月26日质保期届满，质保金应予以返还。2.关于利息起算时间。旧《建设工程司法解释一》第十八条规定“利息从应付工程价款之日计付”。双方当事人于2016年5月17日签订工程量确认书，对案涉工程造价达成合意，故利息应自2016年5月17日起算。3.关于利率。A公司要求B公司承担欠付工程款利息的相应利率为“银行利息”。 第三，关于逾期付款违约金。案涉框架协议、三份建设工程施工合同均无效，相应的违约条款亦无效，B公司也已因资金不到位对A公司进行了补偿，故A公司要求B公司支付逾期付款违约金，法院不予支持。 （三）关于第三个争议焦点法院认为： 第一，双方当事人签订的工程量确认书及复工协议均载明停工原因系B公司资金不到位，B公司亦曾就停工问题向A公司进行过补偿，故A公司要求B公司对停工造成的相应损失进行补偿，诉求合理，但A公司负有举证证明相应损失存在的责任。第二，A公司称其主张的人员工资、租赁费等工程实际支出费用发生在2015年12月1日至2016年10月15日，但相应依据均无B公司签章确认，相应证据所列停工期间机械及人工费缺乏实际支付凭证等证据支持，相应证据所列管理人员及人工工资发生时间为2016年3月至12月，与A公司主张的损失发生时间不一致。第三，A公司主张其在停工后为支付农民工工资而借款并实际支出了利息，但A公司提供的借据不足以证明其为支付农民工工资而借款，亦不足以证明其因B公司过错而借款，A公司提供的应付借款利息数额系单方计算所得，未经B公司确认。因此，A公司提供的证据不足以证明其该项诉求，法院不予支持。 （四）关于第四个争议焦点法院认为： 依照原《合同法》第二百八十六条及原《优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号，现已废止）之规定，建设工程承包人对其施工的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权，承包人行使优先权的期限为自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日起六个月，建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。本案中，虽然案涉建设工程施工合同对竣工日期作出了约定，但B公司在工程量确认书及复工协议中自认案涉工程因其资金不到位而停工，复工协议还约定“工期自动顺延，B公司不会据此进行工期索赔，对于复工后的工程进度及工期由双方另行商定”，且双方未实际另行商定工期，案涉住宅楼工程未竣工验收，案涉地下车库工程至今未完工，故A公司于2016年11月7日向B公司提出建设工程价款优先受偿权的主张未超出法定期限。另外，B公司应当支付A公司的工程款利息属于欠付工程款的法定孳息，应归于优先受偿的的范围。因此，A公司对欠付工程款及利息在所施工的建设工程范围内享有建设工程价款优先受偿权。 （五）关于第五个争议焦点法院认为： 从鉴定结论看，降水、施工均系地下车库出现质量问题的原因，鉴定人员出庭时亦称降水和施工是产生上浮的原因，现双方当事人均未提供充分证据证明地下车库质量问题应完全归责于对方，故法院根据鉴定结论，结合案涉地下车库工程施工及双方当事人举证的情况，酌定A公司承担地下车库工程质量责任的60%，B公司承担地下车库工程质量责任的40%。 案例评析 （一）案涉工程属于依法必须进行招投标的工程，“先定后招”行为违反《招标投标法》的强制性规定，法院认定案涉框架协议、三份建设工程施工合同均无效。 1、案涉工程为住宅楼工程，2014年4月，对外公开招标，按当时现行法律规定属于依法必须进行招投标的工程范围。 《招标投标法》第三条规定：“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准。法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。” 原国家发展计划委员会2000年制定的《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（中华人民共和国国家发展计划委员会令第3号，已失效，以下简称计委3号令）第三条规定：“关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括：(一)供水、供电、供气、供热等市政工程项目；(二)科技、教育、文化等项目；(三)体育、旅游等项目；(四)卫生、社会福利等项目；(五)商品住宅，包括经济适用住房；(六)其他公用事业项目。” 因此，案涉工程属于计委3号令第三条第（五）项规定的“商品住宅”，属于依法必须进行招投标的工程范围。 2、依法必须进行招投标的工程，“先定后招”行为违反《招标投标法》的强制性规定，法院认定案涉框架协议、三份建设工程施工合同均无效。 实践中为了事先锁定承包人，排除其他竞争对手，许多当事人将实质性磋商并签订协议的时间提前至招投标程序启动之前，这种现象被称为“先定后招”。关于“先定后招”，《招标投标法》及相关法律法规并无明确界定，法院认定“先定后招”时往往以《招标投标法》第四十三条规定为法律依据。《招标投标法》第四十三条规定“在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判”，相比《招投标法》第四十三条的规定，先定后招的实质性磋商行为招投标法更为严重的违反。根据举重以明轻规则，当事人就此签订的协议（标前合同）违反了法律的效力性强制性规定，应当无效。 关于先定后招需要满足以下条件： （1）时间条件：根据《招标投标法》第四十三条，对所禁止行为的进行限定的时间节点为“在确定中标人前”，即定标前。认定“先定后招”之情形，“先定”行为最迟可出现于中标之前，而不囿于招标开始之前。 （2）先定行为：招标人与中标人在中标前已签订具有实质性内容的文件或中标人已进场施工。即招标人已以书面方式或由中标人实际参与施工方式事实上确定了中标人。若双方以书面文件形式预先确定中标人的，其所形成之文件需包含工程价款及支付、工程质量、工期等实质性内容，并体现招标人据此确定中标人的意思表示。 本案中，2013年3月15日，B公司与A公司签订《施工框架协议》，约定由A公司承包建设B公司即将开发的某项目，并就该项目位置座落、工程承包范围、计价原则及合同价款、工程质量、违约责任等实质性内容作出约定。2014年7月1日，A公司被确定案涉项目中标单位，2014年7月29日、2014年8月18日、2015年1月11日，B公司与A公司先后签订三份《建设工程施工合同》，因此，法院根据原《合同法》第五十二条第五项的规定，认定案涉框架协议、三份建设工程施工合同均无效。《合同法》废止后，《民法典》第一百五十三条延续了上述规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效”。 3、《必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定》（发改法规规〔2018〕843号）自2018年6月6日开始施行，自此，民企投资的商品住宅工程建设项目不再属于必须进行招投标的项目。 2018年3月27日公布，自2018年6月1日起施行的《必须招标的工程项目规定》（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第16号，以下简称：发改委16号令）第四条规定：“不属于本规定第二条、第三条规定情形的大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目，必须招标的具体范围由国务院发展改革部门会同国务院有关部门按
2021-09-06
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2021-09
《人民检察院民事诉讼监督规则》（以下简称“新规则”）经最高人民检察院第十三届检察委员会第六十二次会议通过，自2021年8月1日起施行。新规则作为检察机关对于民事检察领域重要的司法解释，对律师办理申请检查建议或检查监督案件影响深远。 鉴于此，本文选取了新修规定中的亮点进行解读，并将新规则下的“受理-审查-监督-管理”模式梳理为流程化指引且进行了新旧条文的对照，以期抛砖引玉。 新修亮点解读 新规则共10章135条，与原规则相比，减少了1章，增加了11条。主要内容为： 1.删除了“管辖”章节 2.明确申请监督的期限 当事人应当在人民法院作出驳回再审申请裁定或者再审判决、裁定发生法律效力之日起两年内提出。该期间为不变期间，不适用中止、中断、延长的规定。人民检察院依职权启动监督程序的案件，不受限制。 值得注意的是，最高检第六检察厅厅长冯小光表示该条款一般不具有溯及力，仅适用于新受理的案件。考虑到当事人对司法解释新规定需要有合理的预期，对于新民事诉讼监督规则施行前的民事案件，当事人申请监督的期限应当从修订后的民事诉讼监督规则施行之日起算，以保障当事人申请监督权利的行使。 3.明确检察机关不依法受理监督申请的救济途径 当事人对检察机关不依法受理监督申请的情况，享有向上一级检察院申请监督的救济途径，扩宽了权利维护渠道，在层级监督的立场上倒逼检察机关尽职履责受理监督申请。 4.新增依职权监督案件的类型 新增依职权监督三种情形增并且增设了兜底条款，特别将虚假诉讼情形也一并列入，拓宽了依职权监督的范围。“重大”和“必要”情形需检察院独立判断，给了检察院较大的依职权监督的空间。新增人民检察院对民事案件依职权启动监督程序，不受当事人是否申请再审的限制，此项对当事人意义重大，对于部分未能申请再审的案件，已经无法申请监督的，如属于依职权监督的范围，可以提供案件线索给检察院继续法定程序。 5.新增执行监督 新规则规定，人民检察院可以向人民法院发出《说明案件执行情况通知书》的情形，以及向同级人民法院提出检察建议的情形。并设专章规定了执行监督。民事案件从立案、审理、裁判直到执行，包括对仲裁裁决和公证债权文书等民事非诉执行依据的执行，无论哪个环节存在违法情形的，检察机关都有权依法进行监督。 律师如在诉讼执行中发现人民法院存在怠于履行职责或消极、拖延执行的，可以向检察院提供线索，检察院可要求法院说明执行情况及理由或者向同级人民法院提出检察建议。 6.增加了具体工作中的专家咨询论证制度及调阅副卷的规定 （1）新规则根据《最高人民检察院民事行政诉讼监督案件专家咨询论证工作办法》，增加组织专家咨询论证相关内容。 （2）新规则落实党中央有关探索正卷、副卷一并调阅制度的要求，增加调阅法院的诉讼卷宗副卷相关规定，进一步完善了案件审查、调查核实工作机制。 《人民检察院民事诉讼监督规则》流程指引图
2021-09-02
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2021年8月10日，住房和城乡建设部官网发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，文件指出，在城市更新过程中，出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，产生了新的城市问题。自2017年至今，济南市先后发布《关于优化城市更新项目前期工作管理流程的实施意见》（济更组字[2017]3号）、《关于加强历史风貌保护深入推进城市有机更新的若干措施》（济自然规划发[2020]204号）、《济南市城市更新财政专项资金管理办法》（济财综[2020]30号）、《关于加强历史文化保护深入推进城市有机更新的通知》（济政办字[2020]50号）、《济南市旧区改造类城市更新项目认定标准及相关工作实施流程》的通知（济更组字[2020]2号）等文件对济南市城市更新工作做出规定，其中2020年11月23日济南市人民政府办公厅发布的《关于加强历史文化保护深入推进城市有机更新的通知》（济政办字[2020]50号），发布单位级别最高、对济南市城市更新政策规定最为系统全面，现以《关于加强历史文化保护深入推进城市有机更新的通知》（济政办字[2020]50号）为基础，结合上述其他文件，对济南市城市更新政策进行系统梳理，并结合房地产企业经营情况提出应对建议。 一、城市更新的指导思想与基本原则 围绕建设“大强美富通”现代化国际大都市目标任务，坚持“留改拆”并举，统筹历史文化名城保护和城市人居环境改善，加大各类资源、要素整合力度，加强体制机制创新，积极稳妥实施城市有机更新，完善城市功能，传承历史文脉，提升省会城市活力和品质。 坚持因地制宜，分类确定更新方式，宜留则留，宜改则改，宜拆则拆。坚持重点片区带动，将城市历史风貌区、重要功能区、改造潜力大的城乡接合部作为城市更新的重点区域，精准发力，带动全市城市更新整体推进。 二、城市更新项目前期工作流程 《关于优化城市更新项目前期工作管理流程的实施意见》（济更组字[2017]3号）中，对于济南市城市更新项目的前期工作流程做了较为详细的规定，按照近期和中期相结合的原则，改进和完善济南市城市更新前期管理机制和流程。近期内，主要针对纳入棚改计划的棚改项目以及旧住区、旧厂区、旧院区、旧市场等更新改造项目，中期内，逐步将目前以“城市更新项目”为单位实施项目策划和管理的做法，调整为以“城市更新单元”为项目策划研究对象，通过编制城市更新单元实施策划方案和城市更新年度计划，强化更新统筹管理。 （一）城市更新单元实施策划方案编制及审查流程 1、划定城市更新单元。市城市更新局会同区政府或承担更新任务的市级投融资平台综合考虑控制性详细规划、基础设施和公共服务设、自然要素及产权边界等因素共同划定城市更新单元具体范围。 2、编制城市更新单元实施策划方案。在对更新单元内现状情况全面调查摸底的基础上，由各区政府或承担更新任务的市级投融资平台（简称方案编制主体）编制城市更新单元实施策划方案。 3、城市更新单元实施策划方案审查审议。方案编制主体将编制完成的城市更新单元实施策划方案提报市城市更新局和市规划局。市城市更新局会同市规划局按照各自职责和侧重点对城市更新单元实施策划方案进行预审。市城市更新局、市规划局预审后，市城市更新局组织发改、财政、国土、规划、审计等部门，以城市更新联合办公会的形式对城市更新单元实施策划方案进行联合审查，出具联合审查意见。方案编制主体根据联合审查意见及专家论证意见对实施策划方案进一步修改完善后报市城市更新领导小组审议。 （二）城市更新年度计划编制流程 城市更新年度计划包括城市更新单元实施策划方案编制计划和城市更新项目实施计划。 1、提出计划申请。各区政府、市级投融资平台于每年6月底前向市城市更新局提出下年度编制城市更新单元实施策划方案的计划和城市更新项目实施计划。 2、审查和审定。市城市更新局对各区、市级投融资平台提报的更新单元实施策划方案编制计划和项目实施计划汇总整理并初步审查，形成全市城市更新年度计划（包括更新单元实施策划方案编制计划和项目实施计划），并组织城市更新联合办公会审查。根据联合审查意见修改后的城市更新年度计划报市领导小组审议。 3、计划下达。市城市更新局将经市领导小组审定后的城市更新年度计划正式下发实行。 三、城市更新和历史风貌保护实施方案的编制与认定 （一）编制城市更新和历史风貌保护实施方案 各区政府对本年度拟实施的城市有机更新和历史风貌保护项目进行梳理，根据项目成熟条件开展风貌评估，确定保护与更新方式，制定项目实施方案，并组织专家论证、公众参与等相关工作。 1、开展风貌评估。开展相关地块规划评估，按照名城保护规划、控制性详细规划等规划要求，评估城市有机更新、历史风貌保护项目所在地区历史风貌特色和空间景观特征，按照应保尽保的原则，对建成30年以上的建筑进行价值甄别。根据规划评估的要求，结合保护保留对象的实际使用状态、权利人意愿，合理确定保护与更新方式。 2、编制项目实施方案。在落实城市有机更新、风貌 保护、地区功能、环境可支撑的前提下，区政府统筹规划土地、城市有机更新、财税等政策，结合功能研究、公共设施及市政配套、资金测算，经方案比选，形成可操作的项目实施方案。编制风貌评估和实施方案过程中， 应当征求市区相关部门、利益相关人、专家、社会公众的意见。 （二）认定城市更新和历史风貌保护项目 各区政府将年度工作计划及项目相关的风貌评估、实施方案等报送至市城市更新工作领导小组办公室。市城市更新工作领导小组办公室组织相关部门对各区政府申报的项目进行认定，在此基础上经全市综合平衡，形成全市城市有机更新和历史风貌保护项目年度工作计划。 四、城市更新保护实施方式 经认定的城市有机更新和历史风貌保护项目，可采取旧区改造、原权利人单独实施或多方共同参与、成套改造的风貌保护更新、市场化收购、房屋置换、代为修缮等多种方式实施。 1、旧区改造。对于达到国家、省棚户区 （含城中村）认定标准，区域形象整体较差，无保留保护价值的老旧房屋，征收拆迁后整体拆除，腾出的土地按照规划要求实施开发建设。占地面积较小、单处改造户数较少的零散棚户区或改造后用地不具备开发建设条件的区域，腾空的土地可用于完善社区功能，建设停车场、公共绿地、休闲广场等公共设施。征收拆迁补偿政策按照我市国有土地房屋征收、城中村改造相关政策执行。 针对纳入旧区改造范围，规划确定需成片或局部保护保留的功能更新区域，可通过 “征而不拆"实施土地储备；规划确定应整体更新的区域, 通过“整体改造”实施土地储备。 《济南市旧区改造类城市更新项目认定标准及相关工作实施流程》的通知（济更组字[2020]2号）对旧区改造项目的认定标准、旧区改造城市更新实施流程、旧区改造项目规划实施方案编制、审核流程做了详细具体规定。 2、原权利人单独实施或多方共同参与更新方式。重点针对规划确定的风貌保护保留地块，原权利人单独实施或引入有能力实施保护更新的合作单位，实施风貌保护更新。 3、成套改造更新方式。以成套房屋为主的老旧房屋，通过整治修缮、完善配套基础设施与公共服务设施等方式增加公共空间与配套设施，提升空间品质，改善居住环境。针对规划确定的以保护保留为主的公有房屋，由政府投资增加配套和基础设施，保留原使用功能，并通过解除部分租赁关系等方式进行成套改造，改善居民的生活环境。 4、实施房屋翻建。对于达到D级危险房屋标准、用地条件允许的老旧房屋，由产权人依照相关法律程序实施房屋翻建；翻建房屋涉及多个产权人的，可依法依规由辖区政府指定机构组织翻建。 五、城市更新保障措施 （一）加大财政支持力度 统筹建立我市城市更新财政专项资金，用于全市城市更新改造支出。相关区统筹土地出让返还和财税等各类财政收入，稳步加大城市更新投入，力争实现区内项目投入产出整体平衡。经认定的重点城市更新项目所产生的土地出让金，在扣除国家和省规定计提的相关基金后，全部返还区财政，平衡改造成本。 《济南市城市更新财政专项资金管理办法》（济财综[2020]30号）第六条规定：“经认定并实施的历史街区、风貌区和重点旧改片区取得的市级全部土地出让收入，扣除按国家、省规定计提的专项资金后，全部用于对相关片区改造。”第九条规定：“市级专项资金对社会资本参与成片历史街区、风貌区地块改造项目贷款按年度予以一定比例及一定期限的利息补助。具体办法另行研究制订。”（房地产开发企业参与符合本条规定的改造项目，可以获得一定的利息补助。） 第十二条规定：“纳入市级专项资金补助范围的各类旧住房和保护建筑修缮改造项目应当委托专业审价审计单位进行工程审价和财务决算审计，审价审计单位由市住建局牵头会同市财政局通过公开招标确定，并开展相关考核管理工作。”（根据本条规定，房地产开发企业参与上述项目，应当做好工程造价及财务管理工作，确保资金使用合法合规。） （二）制定配套政策 合理划分城市更新项目建设阶段，符合条件的项目，允许项目实施主体通过“带实施方案挂牌”等方式获得土地使用权，并按照区域规划实施滚动开发建设。项目建设资金将以经营性资产出售、自持经营、对外合作开发等方式产生的收入进行平衡，缺口部分通过组合地块、规划调整、财政贴 息、财政补贴等方式弥补。探索建立城市更新、历史风貌保护土地开发权转移机制，允许历史风貌保护相关用地因功能优化再次利用。 1、完善规划支持政策 （1）开发权转移。因历史风貌保护需要难以按照已批规划容量实施的项目，允许进行开发权转移，并优先在临近地块和本行政区内平衡。容量的转出和转入在总体规模上应基本保持不变，如转移过程中功能发生变化，应当重新评估核定建筑规模。开发权转移确实难以在本行政区域内解决的，可在全市统筹解决。（因为历史风貌保护原因，难以按照已批规划实施项目，房地产开发企业可以进行开发权转移，在临近地块或其他区域获得开发补偿。） （2）规划用地性质调整。在确保城市历史风貌及公共利益的前提下，允许历史风貌保护相关用地因功能优化再次利用，经专家论证可行的，报市城市更新工作领导小组研究同意后，允许进行用地性质和功能调整，并作为管理依据。历史文化街区、传统风貌区内鼓励符合历史风貌保护要求的用地性质兼容。 （3）建筑面积奖励。除风貌评估确定的法定保护保留对象外，区政府、原权利人及建设主体主动原址保护且经认定确有保护保留价值的新增历史建筑，用于经营性功能的，原则上可按新增历史建筑容量的30%不计入容积率，具体比例结合审定的方案确定；用于公益性功能的，原则上可全部不计容积率。（房地产开发企业主动参与原址保护且经认定确有保护保留价值的新增历史建筑，房地产可发企业可以获得建筑面积补偿。） （4）历史风貌保护相关建筑技术管理规定。因历史风貌保护、延续城市历史空间肌理需要，在满足消防、安全等要求的前提下，经评审后，有关保护保留建筑的更新改造和新建建筑的间距、退让、面宽、密度、绿地率等指标可以按原历史建筑的空间格局控制。因保护历史风貌需要而无法达到规定的消防标准的，由主管部门在职责范围内制定相应的保障方案，经专家评审后实施。 2、完善土地支持政策 （1）旧区改造更新项目。原则上由各区政府通过土地储备方式对旧区实施土地房屋征收补偿安置，风貌保护实施项目涉及经营性用地的，可采取保留建筑物带实施方案挂牌方式出让。通过“整体改造”方式实施的旧区改造更新项目，报市城市更新工作领导小组研究同意后，可采取带实施方案挂牌方式出让。 （2）原权利人单独实施或多方共同参与更新项目。原权利人或其引入的合作单位，按城市有机更新和历史风貌保护管理要求，通过存量补地价方式，签订土地出让补充合同，保护保留建筑实施更新开发。
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随着我国经济社会的快速发展和城镇化进程的不断加速，噪声污染问题愈发突出。根据生态环境部发布的2020年度《中国环境噪声污染防治报告》显示，据不完全统计，2020年全国收到环境噪声投诉举报超200万件。“全国生态环境信访投诉举报管理平台”收到的公众举报中，噪声扰民问题占41.2%，排各环境污染要素的第二位。这其中，夜间施工噪声污染因与居民生活和休息密切相关更是被广泛关注。实践中，夜间施工噪声污染应如何认定？如何赔偿？
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